지난 글에서는 GTX연신내역이 개통되면 호재를 누릴만한 단지들을 알아봤습니다. 저번에 다뤘던 곳 중에 오늘은 은평구 재개발 구역들을 더 자세히 이야기 나눠보겠습니다.
(지난 글이 궁금하시다면 ▼ ▼ ▼)
GTX-A 개통을 앞둔 은평구, 관심 가질만한 단지는?
1. GTX-A 개통 현황GTX-A는 수도권 광역급행철도(GTX)의 첫 번째 노선입니다. 파주 운정신도시 운정역 ~ 화성 동탄2신도시 동탄역을 이을 예정입니다. 올해 3월 30일 수서역~동탄역 구간 개통 이후 6월
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1. 은평구 정비사업 현황
은평구에는 뉴타운으로 지정되어 사업이 진행됐던 은평 뉴타운과 수색증산뉴타운이 있습니다. 은평뉴타운은 사업이 마무리됐고, 수색증산뉴타운은 수많은 부침을 겪으며 완료되어 가고 있습니다. 주택재개발이 진행되고 있는 곳은 갈현동, 녹번동, 대조동, 불광동이 있습니다.
서울 자체가 노후된 도시이기 때문에 정비사업이 이뤄지고 있는 곳이 많습니다. 은평구 또한 왼쪽 지도에 보이듯이 진행중인 정비사업지가 빽빽합니다. 오른쪽 그림은 수색증산뉴타운의 모습입니다. 남아있는 핵심 구역으로는 수색8 · 증산5 재정비촉진지구가 있습니다. 입지가 사실상 마포구인 훌륭한 구역입니다. 오늘은 gtx연신내역의 효과를 누릴 구역을 알아보기 위해 제외하도록 하겠습니다.
2. 은평구 재개발 구역 TOP3
gtx연신내역의 개통 호재를 누릴 수 있는 재개발 구역은 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역입니다.
각 구역별 사업속도를 비교해보겠습니다.
| 갈현1구역 | 대조1구역 | 불광5구역 | |
| 추진위 승인 | 2005.2.4. | 2005.4.27. | 2005.2.5. |
| 정비구역지정 | 2011.9.29. | 2009.5.7. | 2008.12.18. |
| 조합설립인가 | 2015.12.2. *2016.9.1. 정비구역(변경)지정고시 |
2011.12.1. | 2010.11.19. *2012.7.26. 정비구역(변경)지정고시 *2016.6.29. 조합설립변경인가 *2018.2.8. 정비구역(변경)지정 고시 |
| 사업시행인가 | 2019.1.31. | 2017.1.26. | 2021.9.23. |
| 관리처분계획인가 | 2022.5.6. | 2019.5.23. *2020.10.22. 사업시행계획(변경)인가 |
- |
| 이주기간 | 2022.8.18.~ | - | - |
| 착공 | - | 2022.9.21. | - |
세 구역 모두 2005년부터 재개발 움직임이 시작되었습니다. 약 20년이 지난 현재 갈현 1구역은 이주중이고, 대조1구역은 착공하여 공사중, 불광5구역은 관리처분계획인가를 앞두고 있습니다. 재개발 사업이 잘 진행되어 시민들의 정주요건이 개선되는 것은 참 좋은 일입니다. 다만 어느 구역이든 사업이 진행되는 과정에서 생기는 다툼이 있기 마련이므로 리스크 대비 거두는 수익을 잘 따져볼 필요가 있다는 생각이 듭니다.
은평구의 세 구역 모두 엄청난 인고의 세월을 지내며 사업 막바지에 이르고 있습니다. 그렇다면 각 구역별로 어떤 특징이 있는지 알아보겠습니다.
3-1. 갈현1구역
| 갈현 제1주택 재개발 정비사업 | |
| 정비구역 위치 | 서울시 은평구 갈현동300번지 일대 |
| 면적 | 238,966.9㎡ |
| 사업시행단계 | 2022.8.18.~ 이주 중 |
| 시공사 | 롯데건설 (북한산 시그니처 캐슬) |
| 조합원수 | 2,678명 |
| 건축계획 | 22층 이하, 32개동, 4,116세대(일반분양 555세대, 임대 620세대) |
갈현 1구역의 가장 큰 장점은 gtx연신내역까지의 접근성입니다. 3호선이 있긴 하지만 서울역까지 환승없이 갈 수 있는 건 큰 메리트이기 때문입니다. 더불어 면적이 넓은 만큼 계획된 총 세대수가 4,116세대로 상당합니다. 아쉬운 건 총 세대수 대비 일반분양수가 적습니다. 재개발 사업은 일반분양을 통한 수익이 중요합니다. 일반분양가를 무한정 올릴 수도 없기 때문에 조합원들에게 부담이 있을 것이라 예상됩니다.
갈현1구역은 2022년 8월부터 이주를 시작했고 아직 마무리되지 못한 채 철거중에 있습니다. 은현교회, 은진교회, 포도원, 갈현로 초입 상가쪽 세입자들의 명도가 늦어지고 있습니다. 사업지연은 조합원들에게 부담이 되므로 어서 이주가 100% 완료되면 좋겠습니다.
갈현 1구역 조분가는 59기준 4.82억, 74기준 5.75억, 84기준 6.19억으로 책정되어 있고, 매물 프리미엄은 2억~4억입니다. 서울 재개발 물건치고 프리미엄이 낮은 편입니다. 다만 현재 비례율이 100%가 안되는 상황이고, 전국적인 공사비 상승과 이주 지연 등의 리스크가 있습니다. 갈현1구역의 공사비 또한 올라갈 수밖에 없고, 조합원분양가의 조정도 예상됩니다.
확실한 천지개벽이 예상되는 곳이므로 입주권이든 이후에 있을 일반분양이든 관심을 가지고 지켜보면 좋겠습니다.
3-2. 대조1구역
| 대조1 주택재개발 정비구역 | |
| 정비구역 위치 | 서울시 은평구 대조동 88, 89번지 일대 |
| 면적 | 111,665,3㎡ |
| 사업시행단계 | 착공 (2026년 10월 입주 예정) |
| 시공사 | 현대건설 (힐스테이트 메디알레) |
| 조합원수 | 1,471명 |
| 건축계획 | 25층 이하, 28개동, 2,451세대 (일반분양 502세대, 임대 368세대) |
대조1구역은 불광역이 가까워서 3, 6호선을 편리하게 이용할 수 있고, 연신내역까지도 1정거장이면 도달하기 때문에 gtx-a의 이점을 함께 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 더불어 대은초등학교가 매우 가깝기 때문에 어린 아이들을 안전하게 키울 수도 있습니다.
대조1구역은 다행히 공사가 재개되면서 거래가 가장 활발하게 이루어지고 있습니다. 현재 조합원들의 동, 호수 추첨까지 완료된 상황입니다. 조합원분양가는 59기준 5.01억, 74기준 5.86억, 84기준 6.32억, 114기준 7.85억입니다.
현재 프리미엄은 평형에 따라 다소 차이는 있지만 4.5억~5억 선에 형성되어 있습니다. 공사가 다시 시작된 만큼 입주가 가까워진 대조1구역의 프리미엄이 그새 올랐습니다. 입지적으로 좋은 대조1구역이지만, 공사 지연으로 인한 사업비 증가가 있었기 때문에 실투 시 조합원들의 추가부담금이 얼마가 될지 정확히 따져볼 필요가 있겠습니다.
3-3. 불광5구역
| 불광5 주택재개발 정비구역 | |
| 정비구역 위치 | 서울시 은평구 불광동 238번지 일대 |
| 면적 | 111,939㎡ |
| 사업시행단계 | 사업시행인가 |
| 시공사 | GS건설 (북한산 자이더프레스티지) |
| 조합원수 | 1,505명 |
| 건축계획 | 24층 이하, 32개동, 2,387세대 (일반분양 502세대, 임대 374세대) |
불광5구역은 대조1구역과 마찬가지로 불광역 역세권 단지입니다. 은평구 3대장 중 사업진행 속도가 제일 느립니다. 올해 6월에 관리처분계획인가 신청 접수를 했고 은평구청의 통보를 기다리는 중입니다.
대조1구역처럼 불광5구역도 바로 옆에 불광초등학교가 위치해있습니다. 불광역 또한 가깝기 때문에 교통, 학군 측면에서 매력적입니다. 조합원분양가는 59기준 6.2억, 84기준 8.16억이며 일반분양가는 59기준 9.16억 84기준 12.84억으로 책정되어 있습니다. 2022년 말 조합원 분양신청 때보다 높아진 가격이지만 요즘 시세를 생각하면 적정해 보입니다.
프리미엄은 신청 평형에 따라 다르지만 대략 2억 후반~3억에 형성되어 있습니다. 관처가 나면 프리미엄이 어떻게 움직일지 궁금해집니다. 대조1구역처럼 1군 건설사에 대단지 역세권 단지가 될 예정이므로 계속 기대되는 구역입니다.
4. 마치며
강남처럼 애초에 좋은 곳은 어떤 호재가 있든 큰 변화가 없습니다. 은평구는 지금까지 소외받았지만 앞으로 좋아질 곳임은 틀림없습니다. 다수가 관심을 갖기 전에 미리 선점하여 좋은 투자로 이어지길 바라겠습니다.
(현장 조사 및 은평구청 홈페이지 자료를 기반으로 작성된 글입니다.)
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