최근 서울 선호지역 아파트의 상승세는 커져 가는데 지방 및 비아파트 부문의 하락세가 지속되고 있습니다. 이는 계속되는 인허가, 착공 물량 감소로 주택 공급 물량 부족에 대한 우려로 발생했다고 볼 수 있습니다. '얼죽신'이라는 신조어가 생길 정도로 신축 수요가 늘고, 똘똘한 한 채를 미리 '사자'는 행렬에 오르는 사람들이 증가하고 있기 때문입니다.
1. 8.8 주택공급 확대방안 세부 추진 방향
이러한 문제들에 대해 정부의 대책이 필요한 가운데 지난 8일 "국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안"이 발표되었습니다. 세부 추진 방향은 총 6개로 아래와 같습니다.
1) 도심 내 아파트 공급 획기적 확대
2) 빌라 등 비아파트 시장 활성화
3) 기 발표 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여
4) 서울 · 수도권 신규택지 발표 및 물량 확대
5) 주택공급 여건 개선
6) 건전한 부동산 시장 환경 조성
대부분이 공급 부족을 해소시키는 데에 초점이 맞춰져 있습니다. 신규택지 발표, 공공택지 공급 등은 자주 나오는 대책들입니다. 문제는 현실화되기에 토지보상부터 착공까지 여러 난관이 존재하여 당장의 해결책이 되기는 어렵습니다. 특히 건설 경기가 좋지 않은 요즘 토지를 입찰하려고 하는 건설사도 없어서 유찰 기사가 자주 보입니다.
따라서 첫 번째, 두 번째 추진방향에 대해서만 이야기 나눠보겠습니다.
2. 재건축 재개발 활성화 방안
이번 정책에서 가장 먼저 눈에 들어온 세부과제는 재건축 재개발 활성화 방안입니다. 그 중에서 절차를 간소화하여 사업 속도를 높이는 대책으로 사업 일정이 앞당겨질 것으로 기대됩니다.
1) 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고
기존에는 "기본계획 수립 → 정비구역 지정·정비계획수립 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 → 준공"의 단계를 거쳤습니다. 이번 대책으로 '기본계획'과 '정비계획'을 동시에 처리할 수 있게 되었고, '사업시행인가'와 '관리처분계획인가'도 동시에 수립할 수 있도록 허용합니다. 다만 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간이 오래 걸리는 절차를 간소화하도록 한 부분은 투자자 입장에서 투자가치를 정확히 판단할 수 없게 되어 아쉽습니다.
재건축 조합을 설립하기 위한 동의 요건은 기존 75%에서 70% 이상으로, 동별 동의 요건은 1/2에서 1/3이상으로 낮췄습니다. 해당 대책들로 사업 속도가 빨라질 수 있겠지만, 요즘 대부분 갈등의 원인인 공사비 인상에 대한 대책들은 부족해 보입니다.
2) 도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화
3년 동안 한시적으로 정비사업 최대 용적률을 지금보다 30% 더 높여주기로 했습니다. 다만, 강남 3구 및 용산구 같은 규제지역과 발표일 전에 사시를 신청한 곳은 제외입니다. 한시적으로 적용되기 때문에 속도를 내는 정비사업지가 늘어날 것으로 기대됩니다.
더불어 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율을 차등 적용하기로 했습니다. 노원구처럼 평균 공시지가가 서울 평균보다 낮은 지역은 임대주택 건설 의무 비율을 증가한 용적률(50%)의 절반(25%)이 아닌 최저 15%까지 낮춰줍니다. 관심이 많은 재건축부담금 폐지는 아직 국회 계류 중이라서 조금 더 지켜봐야겠습니다.
3. 빌라 등 비아파트 시장 활성화 대책
1)비아파트 시장기반 정상화
등록임대사업자에 대한 대책이 나왔습니다. 2020년 8월 18일 이후 주임사는 아파트를 제외한 주택만 10년 이상 장기임대주택으로 등록이 가능합니다. 그러나 이번 대책으로 6년 단기 등록임대까지 가능해지겠습니다. 더 자세한 내용이 나와봐야 알겠지만 정부가 서서히 투자자들을 투기꾼이 아닌 주택 공급자로 바라보는 것 같습니다.
4. 마치며
공급대책이 나온다고 하지만 향후 3년간 물량이 부족한 건 기정사실입니다. 그에 따라 많은 분들이 우려하는 전세가 상승이 계속될 수 있습니다. 따라서 현재 진행되고 있는 재건축 재개발 사업이 활성화되어 아파트 물량으로 나오는 것이 당장의 해결책으로 보입니다. 더불어 전세사기 여파로 쪼그라든 비아파트 시장을 살리기 위한 정책들이 쌓여가고 있습니다. 등록임대사업자 제도를 활용해 비아파트 부문에 투자를 하는 것도 향후 좋은 방안으로 보입니다.